К сожалению, многие российские граждане, вложившие денежные средства в приобретение квартиры в строящемся доме столкнулись с тем, что срок ввода дома нарушен, строительство фактически законсервировано.

Ситуация осложняется тем, что в отношении застройщика арбитражным судом введена процедура банкротства.

Вне зависимости от способа привлечения денежных средств гражданина (купля-продажа квартиры в качестве будущей недвижимой вещи, участие в ЖСК, договор участия в долевом строительстве и т.п.) возникает вопрос: на что можно претендовать: на возврат от застройщика денег или на передачу квартиры в собственность.

Несмотря на то, что в ФЗ «О несостоятельности» (банкротстве) имеется отдельная глава, регулирующая отношения, связанные с банкротством застройщика, суды, рассматривающие требования граждан – участников строительства долгое время не могли выработать единого подхода.

Не отличалась единообразием и практика высших судебных инстанций.

И только в начале 2019 г. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ сформировала позицию, суть которой в том, что если дом в эксплуатацию не введен, участник строительства не может претендовать на признание права собственности на помещение.

В этом же определении суд признал, что отсутствуют и основания для признания права на долю в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, высшая судебная инстанция фактически лишила граждан возможности требовать признания права собственности на помещения в доме, который не введен в эксплуатацию в случае банкротства застройщика, по умолчанию предоставив возможность заявления к застройщику только денежного требования.

Со своей стороны мы хотим отметить: если у Вас возникла проблема с получением квартиры (гаража, офиса и т.п.) от застройщика, признанного банкротом, настоятельно рекомендуем обращаться за помощью к профессионалам.

Для того, чтобы правильно сформулировать требование и не ошибиться важно установить: какова правовая природа отношений с застройщиком, на какой стадии строительство, исполнен договор или нет, нет ли факта «двойных продаж», на какой стадии процесс банкротства и т.п.

Юристы и адвокаты Альянса готовы внимательно проанализировать сложившуюся ситуацию, оценить шансы в суде и оказать квалифицированную юридическую помощь по такому непростому делу как спор с застройщиком, находящимся в процедуре банкротства.

Как правило, проблемы с самовольным строительством возникают на стадии, предшествующей строительству, либо в период непосредственного ввода построенного объекта в эксплуатацию.

Выделяют следующие споры, связанные с самовольной постройкой:

1. Снос самовольной постройки. Возникают по требованию уполномоченных органов или правообладателя земельного участка, на котором возведена такая постройка.
2. Признание права на самовольную постройку. То есть признание в судебном порядке за лицом, осуществившим строительство права на созданный объект;

Несмотря на кажущуюся простоту вопроса (в Гражданском кодексе РФ вопросам признания постройки самовольной, признания права на самовольную постройку, узаконению самовольной постройки, сносу самовольной постройки посвящена только одна статья – 222 ГК РФ), при этом судебные споры в сфере самовольной постройки невероятно сложны, поскольку требуют исследования большого количества документов в области градостроительного планирования, документов кадастрового и технического учета, проектной и иной технической документации, градостроительных и строительных норм и правил.

При этом правовое регулирование возникающих обширных вопросов самовольной постройки, к сожалению напрямую не вытекает из закона, все правовые позиции формируются судебной практикой, которая даже у высших судебных инстанций не всегда единообразна.


Вопросы, возникающие при рассмотрении споров по самовольной постройке очень сложны, вот только некоторые из них:

1. На какие объекты самовольной постройки требуется получение разрешения на строительство, а на какие – нет?
2. Достаточно ли формально подать в уполномоченный орган разрешение на строительство, получить отказ и, ссылаясь на то, что попытка получения разрешения на самовольную постройку была предпринята идти в суд с иском о признании права на постройку?
3. Возможно ли сначала осуществить строительство, а затем – обратиться за получением разрешения на такое строительство в уполномоченный орган уже «по факту» его завершения?
4. Является ли государственная регистрация права на самовольную постройку гарантией от возможных исков о сносе самовольной постройки ввиду наличия квалифицирующих признаков?
5. Произведено изменение параметров объекта капитального строительства, его неотделимые улучшения. Как правильно сформулировать исковые требования в иске о признании права и какие доказательства необходимо представить в суд?
6. При наличии каких нарушений возможно квалифицировать строение как самовольное?

Специалисты Юридического Альянса «Право-Инвест» имеют большой опыт в области судебных споров по узаконению самовольных построек и готовы защитить Ваши интересы в следующих случаях:

1. Вы планируйте начать строительства объекта, но у Вас не оформлено право на земельный участок;
2. Вы оформили право на земельный участок, но не знаете, возможно ли на данном участке строительство того или иного объекта и не будет ли являться объект самовольной постройкой;
3. Вы уже завершили строительство, но местная администрация не выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и возникли сложности с оформлением права собственности на построенный объект;
4. Вы планируйте приобрести объект недвижимости, но необходимо выяснить, имеются ли у него признаки самовольной постройки и какие риски это влечет;
5. Вы приобрели земельный участок, но его разрешенное использование не позволяет осуществлять строительство на таком участке;
6. Вы произвели реконструкцию принадлежащего Вам объекта и необходима ее легализация;
7. Административные органы, органы прокуратуры или иные лица обратились Вам с иском о сносе самовольной постройки.

Это далеко не полный перечень вопросов, требующих разрешения компетентными специалистами.

По сложившейся практике, сопровождение сделок с недвижимостью в Екатеринбурге, а также подготовку всех документов, включая договор купли-продажи квартиры, или иного объекта недвижимости осуществляет риелтор, интерес которого заключается в получении комиссионного вознаграждения от клиента, при этом, привлеченный специалист, как правило, не является практикующим юристом, что может в последующем негативно сказаться для заказчика при сопровождении им сделки с недвижимостью.

Как не ошибиться при совершении и сопровождении сделки?
Запомните, самый дорогой совет, это бесплатный совет. Часто советы по правовым аспектам совершаемой сделки дает риелтор, который не является практикующим юристом в сфере жилищных правоотношений, иногда советы, и проверку документов осуществляют родственники или друзья, которые подыскивают подходящие для Вас варианты. Указанные советы часто очень дорого обходятся для их получателя.

Примеры самостоятельного сопровождения и проведения сделок с недвижимостью, без привлечения профессионального юриста в данной сфере: Пример № 1: «При продаже квартиры не были привлечены все члены семьи нанимателей, которые не участвовали в приватизации, однако имели право на это. Заключение договора продажи без всех членов семьи нанимателя привело к негативным последствиям, а именно: к возможности признания права пользования квартирой за указанными гражданами. В рассматриваемой случае самостоятельное сопровождение сделки с недвижимостью – квартирой, привело к тому, что «неучтенный» ранее член семьи - брат, находящийся на момент совершения сделки в местах лишения свободы, вернулся и обоснованно, в судебном порядке заявил свое право на проживание в квартире.

Пример № 2: «К нам обратился предприниматель с просьбой проверить уже заключённый им договор купли-продажи нежилого помещения в Екатеринбурге, которое он планировал реконструировать и использовать в качестве банного комплекса. При анализе документов, а также истребовании документов в МУГИСО, юристы Юридического Альянса «Право-Инвест» выяснили, что объект не может быть использован для заявленных в договоре целей, а его реконструкция не возможна без дополнительных согласований с уполномоченными органами, так как помещение является объектом культурного наследия. В договоре представленным риелтором, указанные сведенья не были отражены. Таким образом, низкая цена за нежилое помещение не компенсировала предпринимателю убытков, вызванным иском о возвращении имущества в первоначальное состояние, и миллионным штрафом от государственных органов».

Пример № 3: «Гражданину вместо предусмотренного законом договора о долевом участии застройщиком был предложен на подпись договор, предусматривающий оплату квартиры векселем, выданным третьим лицом, аффилированным с застройщиком. В ходе первичной консультации с нами клиент отказался от данной схемы, и выбрал объект, реализуемый по схеме с долевым участием. В настоящий момент квартира передана застройщиком клиенту. Без проведения первичной консультации с последующего сопровождения сделки с недвижимостью указанный гражданин пополнил бы ряды обманутых дольщиков, небезызвестного в Екатеринбурге ЖСК «Уралэнергостройкомплекс».

Пример № 4: «Клиент – физическое лицо обратился к нам с жалобой на задержку строительства жилого дома по договору заключенному им с ЖСК . В ходе анализа договора, юристы подготовили исковое заявление, и в суде добились возврата уплаченных за квартиру денежных средств. К сожалению указанный гражданин обратился к нам на стадии возникновения проблемы, и не получил всей полноты информации по сделке, включая информацию о том, что на отношения с ЖСК не распространяются положения ФЗ «О защите прав потребителей». При наличии иной формы договора, клиент помимо суммы, уплаченной им за квартиру, получил бы от застройщика штраф в размере 50 % цены квартиры, и пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки.

Указанные выше примеры не охватывают все возможные риски граждан при покупке недвижимости, а лишь указывают на то, что сопровождение сделок с недвижимостью должно быть поручено строго соответствующим специалистам в указанной сфере, а именно дипломированным юристам, имеющим опыт и наработанную судебную практику при разрешении правовых вопросов в сфере недвижимости.

Не верьте обещаниям продавцом и риелторов, их интерес понятен и прост, и состоит он в желании быстро продать недвижимость и получить вознаграждение.

Специалистами Юридического Альянса «Право-Инвест» был разработан специальный алгоритм проверки и сопровождения сделок с недвижимостью, который позволяет свести к минимуму все риски участников сделки. Каждый клиент по итогу проверки получит письменное заключение юриста по всем правовым аспектам совершаемой сделки, а также полное сопровождение сделки с недвижимостью под ключ. Юристы и Адвокаты Юридического Альянса «Право-Инвест» пошагово и досконально проверят все правовые риски при заключении любой сделки, подготовят письменное правовое заключение по итогу проверки, в котором укажут основные риски, и раскроют пути его снижения, а также осуществят сопровождение сделки с недвижимостью в Екатеринбурге под ключ.

Наши специалисты занимаются сопровождением следующих сделок с недвижимостью:

• купля-продажа квартиры;
• дарение квартиры между родственниками;
• дарение части квартиры (ее доли);
• заключение договора пожизненного содержания с иждивением;
• заключение договора аренды квартиры с гос. регистрацией;
• покупка квартиры с использованием мат. капитала, субсидий, грантов;
• сопровождение сделок по покупке, или продаже офиса, его части, либо нежилого комплекса;
• сопровождение сделок по продаже или покупке нежилого помещения с отдельным входом;
• сопровождение сделок по покупке земельного участка;
• проверка и сопровождение сделок по покупке дачного дома в СНТ;
• проверка и сопровождение сделок по покупке жилого дома ИЖС;
• покупка и сопровождение сделки по покупке или продаже земельного участка с/х назначения;
• выкуп земельного участка у государства;
• иные жилищные вопросы.

В эпоху экономического кризиса принято бережно относиться к расходам.

Стоимость проверки и сопровождения сделки с недвижимостью значительно меньше чем размер комиссионного вознаграждения риелтора за поиск потенциального покупателя или продавца, при этом чтобы стоимость сопровождения сделки не ударила по семейному бюджету малообеспеченных граждан, специалистами Юридического Альянса «Право-Инвест» были подготовлен пакет услуг «минимальный», который позволяет не совершить роковой ошибки, и отказаться от проблемного объекта на стадии принятия решения по его покупке.

Перейдите по ссылке и ознакомьтесь с практикой Юридического Альянса «Право-Инвест» по спорам о недвижимом имуществе, либо заполните форму обратной связи и узнайте варианты решения спора исходя из Вашей ситуации.
Юристы и адвокаты Альянса всегда на связи и готовы помочь!